近年来地产下行趋势越发明显，随着几大房企暴雷，整体风险蔓延之势愈发严峻，成交和投资链条长、影响深远，地产下行拖累经济复苏，整体修复偏慢的压力逐渐扩大股票配资杠杆炒股，因此监管层也针对目前的局势，对地产政策有所调整。自7月全国推行认房不认贷开始，各地又纷纷出台一系列政策，支持地产筑底修复，助力经济企稳向上，实际效果如何，本文将带读者一一梳理。

　　地产政策汇总

　　截至，尚未有全国层面的最新松绑政策出台，但市场对于推迟房产税立法的解读，仍然表现出监管对于地产筑底修复的较强预期。整体来看，从7月末政治局会议定调“适时调整优化地产政策”开始，从存量贷款利率下调、首付比例下调、购房税费补贴等方面，均出现了较大利好，政策发力点在于降低购房成本，修复居民对于地产行业良性发展，逐渐企稳的信心。

　　回顾2014年-2016年地产救市的几年，整体政策出台节奏、力度基本相似。14年9月底，各地开始执行认贷不认房政策，对于投资性购房的消费者来说政策利多更加明显，与目前的认房不认贷相比，当下政策更加支持刚需购房；15年3月底，降低二套房首付比例至40%，15年9月开始，首套房最低首付比例下调至25%，而到了16年2月，首套房首付比例下调至20%，二套房首付比例下调至30%。在一线城市率先企稳反弹的背景下，随后二三四线城市也逐渐回暖，直至全国市场全面转暖。

　　部分城市购房政策梳理

　　首先观察四大一线城市，北上广深在8月底陆续宣布了执行认房不认贷等政策，在一线城市二套比例过高的背景下，此举极大鼓动了部分在其余城市有过贷款记录，或本地置换居民、城市新增人口的购房意愿。以往只要有贷款记录，无论名下是否有房，再次购买商品房时，均需支付最高70%以上的首付比例，在房价上涨期间，此举的确拉高了部分炒房投机者的购房成本，但同时也打击了部分刚需的购房热情，而认房不认贷，正是在地产下行的背景下，通过鼓励释放刚性需求，从而助力整体市场提振信心。

　　限购方面，四大城市原先对外地户籍购房均做出5年社保要求，而购房套数，均为最高3套水平，20日广州打响一线城市放松限购第一枪，除放开番禺、黄埔、花都三区的限购外，对于社保的要求也由原来的5年降低为2年，。限售来看，也做出2-5年的限售条件，限价方面，除广州外，其余城市均执行前期限价政策，对于具体地块价格，楼面备案价均做出要求。从购房政策来看，目前一线城市仍然较为严格，短期来看，核心区域的限制尚无松动迹象，政策受益人群仍然集中于城市户籍人口，对于投机炒房者来说仍未放开。

　　其次关注部分江浙强二线城市，杭州、南京、苏州均属于国内房价第一梯队，一方面与其工业、对外贸易早早发展，居民收入遥遥领先中西部地区有关，另一方面，环沪光环加持下，也促使这些城市房价领涨其余城市。其中杭州限购政策最为严格，从落户到社保年限均有明确要求，而苏州放宽了大户型购房的限制，但首付比例最低，南京则是强二线城市中最先放开限购政策的城市，全域取消验房要求，首付比例网传降低至20%，随后被银行提示风险过高，部分楼盘要求30%。整体来看，目前长三角强二线城市陆续放松了限购政策，仅对限售有所要求，考虑到存量房较多，限售后挂牌数量激增或进一步冲击市场，短期来看取消限售概率较低，政策天花板或锚定南京全面放开。

　　最后关注其余省会及经济强市，其中的宁波、义乌等江浙强二线城市，已在8月陆续放开了限购政策，随着22日长沙放开限购要求，仅剩的省会/强经济区域限售城市仅剩下天津、成都、西安、海口、三亚、珠海、厦门地区。海南地区存在其特定的经济和自然资源，大概率不会全面放开；天津则受制于其独特的地理位置和教育资源，同样难以大面积放开，厦门则是被其岛内面积限制，无法全面放开；珠海横琴区出于粤港澳深度合作政策影响，同样需要严格审核购房资质。而剩下的西安、成都两地，对标中部城市武汉、郑州，大概率将逐渐放松其限购要求。

　　除限购政策外，多地或多或少调整了限售年限，但整体来看，大部分城市受制于存量房规模，仍保留限售要求，一定程度上也避免了市场恐慌情绪的进一步蔓延。除此之外，部分城市在房交会等窗口期，对于购房契税补贴也做出一定的优惠，如武汉在年底前购房，91平以下补贴全额购房契税，其上补贴50%契税，让利购房者，以促进市场健康稳定发展。除此之外，在人才引进政策、贷款贴息补贴、总价补贴方面，各地也竭尽所能，打响抢人大战。

　　政策实施后市场效果

　　从30大中城市商品房成交套数变化来看，8月30大中城市商品房成交套数为92236套，成交面积为811万平方米，环比7月来看，成交套数环比下降11%，成交面积环比下降6%。从数据来看，8月商品房在认房不认贷政策的利多支撑下，并未表现出环比转好的态势。进入9月后，部分城市开始陆续出台了一系列政策支持楼市，但连续三周，成交环比为-4%、-24%、+17%，9月前20日成交较8月同期仍有2%的降幅，环比来看，地产成交并未出现明显转好情况。

　　从四大一线城市成交情况来看，出现了明显的两级分化情况，其中上海、北京两城自9月中旬以来成交迅速放量，其中北京成交套数在19日突破千套水平，成交创22年以来新高，上海地区成交也出现了明显放量，自以来成交也迅速拉高，单日成交量高达800套，较前期均值放量2-3倍。观察广州、深圳，此两城商品房成交数据偏平，整体未有明显变化。同时，从季节性因素来看，十一前后均会出现成交小高点，其持续性仍然存疑。

　　从土地成交面积来看，一线城市供地已然较少，关注几大强二线城市土拍情况来看，8月土拍也出现了冷热不一的情况，其中成都和杭州出现明显放量，但南京和武汉仍然跌至冰点，整体来看，8月地产拐头仍不明显，市场观望心态仍然明显。进入九月以来，根据市场数据，9月第一周，100大中城市成交土地占地面积环比增加40%，较上月同期增加122%，拿地情况出现暂时修复，但考虑到季节性因素，仍难言地产跌速暂缓，整体寻底之路漫漫。

　　后续政策及影响展望

　　尽管地产下行与当下经济周期同步性较高，但市场信心的疲软，也延长了行业筑底修复的时间；一方面，行业环境出现了明显变化，从出生人口率和老龄化两项来看，国内新增的刚需住房需求已明显回落，尽管目前人均住房面积和城镇化率还有小幅上行空间，但增速放缓的趋势难以改变；另一方面，经济周期的减速换挡，地缘政治、海外通胀和衰退风险夹击下，无论是内需还是外贸都面临了较大挑战，直接影响到居民的收入预期，在此背景下，购房者加杠杆的意愿也明显回落。如何大浪淘沙，鼓动为数不多的既有购房能力、又有购房需求的购房者下场交易，后续还能出台什么政策，能稳住居民预期，促进地产消费？

　　首先，目前在限购方面，二线以下城市基本明牌，放无可放，在制度上购房的限制基本全面取消；后续市场呼声更高的是一线城市的精细化调整，进一步细化限购区域，在量上一线带动二线，达到“星星之火可以燎原”的目的；与此同时，怎样平衡一线部分放松和二线及以下限售，避免虹吸效应带来其余城市的跟风抛售，将是政策需要考虑的方向。

　　其次，部分城市出现新房无人问津，二手房成交小幅回暖的走势。市场研究表明，二手房成交回升曾经是新房销售修复的领先指标，而当下居民仍然对烂尾楼心有戚戚，宁肯选择已经交房的二手房，而不愿意等待尚未交付的新楼盘，对于整体的信心回暖仍然有影响。预计下一步政策仍会着力于新房保交楼，而雄安现房销售政策或成为后续市场变化的风向标。

　　再次，目前关注到全国首套房的首付比例仍然集中在30%左右，仅有部分城市和楼盘能降至20%-25%，尽管市场对于再降首付的效果信心不足，但一方面担忧全面放开带来地产的末日狂欢，一方面又认定降首付无力回天，思路本身就是矛盾的，在14年救市时，首付比例也曾全面下调至20%，后续或仍能期待购房成本的进一步下调。

　　最后，交易税费、限贷政策等问题上，目前契税减免等多是各地自行制定，时间窗口、让利空间也不完全一致；同时在认房不认贷、认贷不认房、贷款结清后首套认定上，仍有进一步放松的空间，对于市场心态的逐渐修复，或能起到锦上添花的作用。

　　总结来看股票配资杠杆炒股，尽管目前的地产维稳促进政策已经加速落地，但无论从高频成交，还是市场心态的修复上，均未能从数据上观察到明显的持续性拐头趋势，短线难言见底；市场心态也较为复杂，一方面寄希望于尽快应出尽出，大力出奇迹创造修复的契机；另一方面，又担心预期全面落地后，市场仍无起色，届时市场将形成黔驴技穷，无计可施的局面。对于建材系的商品交易来说，在高频数据反复触底，月度数据弱势横盘的背景下，漫长而反复的筑底阶段或将多头的耐心消耗殆尽，单边炒作政策对于信心的修复，难以带来中线级别以上的上涨行情，随着淡旺季转折的到来，整体黑色系或在供需结构转弱的影响下，走出一波弱势回调行情。